Los puntos centrales de la nueva ley de alquileres.


El pasado 30 de Junio se publicó en el Boletín Oficial la la ley N° 27.551, que introduce varias reformas en la regulación del contrato de locación. La nueva normativa rige para los contratos que se celebren a partir de su publicación en todo el ámbito de la Nación. Realizaremos a continuación un punteo de los principales cambios realizados por la nueva normativa:

  1. El plazo mínimo de duración del contrato será de 3 años tanto para contratos de vivienda como para alquileres comerciales, con las siguientes excepciones: que el locatario ya esté en la tenencia de la cosa; en caso de sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; para fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; y contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

  2. Pagos anticipados, depósito y comisiones: El locador sólo podrá exigir un mes de adelanto y el depósito no podrá superar el valor del primer mes de alquiler, debiendo ser actualizado al valor del último mes al momento de su devolución. En cuanto a las comisiones inmobiliarias, ambas partes deben abonarla, salvo pacto en contrario.

  3. En caso de requerirse una garantía en una locación con destino habitacional, el propietario debe elegir entre dos opciones que ofrecerá el inquilino y que pueden incluir aval bancario, seguro de caución, garantía personal o garantía propietaria. El valor de la garantía no podrá superar en 5 veces el valor del alquiler mensual, salvo el caso de garantía personal del locatario, en que el límite es de 10 veces el valor del canon mensual.

  4. La actualización del monto del alquiler debe ser anual, y el ajuste a realizar tendrá un tope máximo que estará determinado por un coeficiente conformado por el Índice Precios al Consumidor (IPC) y el índice salarial (RIPTE) publicado en forma mensual por el Banco Central.

  5. En cuanto a las expensas, sólo pueden estar a cargo del locatario las que deriven de “gastos habituales”, es decir, aquellos que se vinculen a los servicios normales y permanentes a su disposición, independientemente de que sean considerados por el consorcio como expensas ordinarias o extraordinarias.

  6. Si fuera necesario realizar reparaciones en el inmueble, ante la negativa o silencio del locador, el locatario podrá realizar a su cargo las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble luego de 24 hs. de recibida la notificación (en caso de reparaciones urgentes) o luego de 10 días (en caso de reparaciones no urgentes).

  7. Asimismo, la ley otorga al locatario la posibilidad de compensar con los cánones locativos, previa intimación, los gastos que realice y que estén a cargo del locador, es decir, descontando del precio del alquiler el gasto realizado.

  8. En caso de que el inquilino desee rescindir el contrato, puede hacerlo una vez transcurridos seis meses del inicio, abonando en concepto de indemnización una suma equivalente a un mes y medio de alquiler (en caso de hacerlo durante el primer año del contrato) y de un mes (si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso). En este punto, la novedad introducida por la ley es que en cualquier caso, si la notificación de rescisión se realiza con tres meses de anticipación, el inquilino no debe abonar indemnización alguna.

  9. Por último, la ley dispone que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados ante AFIP. En caso de que se inicie un juicio de ejecución del contrato, el juez, previo al traslado de la demanda debe informar a la AFIP la existencia del contrato para que tome la intervención que corresponda.

Puede decirse que la nueva legislación tiene en miras diversos objetivos, entre ellos inducir al cumplimiento de las obligaciones impositivas por parte de los locadores, proteger a los inquilinos al limitar la exigencia de garantías propietarias, el pago de comisiones a su exclusivo cargo, o el pago de gastos no habituales o extraordinarios.

Sin embargo, debemos resaltar la incertidumbre que genera la posibilidad de que el cumplimiento de la nueva normativa produzca un grave impacto en el precio de los alquileres. Asimismo, cabe poner de relieve que en la actualidad el monto máximo que regiría conforme los índices indicados por la ley para los ajustes anuales excede ampliamente el promedio del porcentaje de aumento de los alquileres, por lo que en la práctica se demostrará si los cambios introducidos por la reforma se traducen en una efectiva mejora para la situación de los inquilinos.

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