En los últimos meses, y a raíz de la situación sanitaria generada por el COVID-19, hemos recibido en nuestro Estudio, frecuentes consultas sobre los alcances e implicancias del Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020 dictado por el Poder Ejecutivo Nacional y publicado por el Boletín Oficial con fecha 29/03/2020, otorgando ciertos beneficios o paliativos a locatarios o inquilinos de inmuebles.

En este breve análisis explicaremos en qué consisten y cuál es el alcance de los referidos beneficios.

Debemos distinguir principalmente entre contratos alcanzados y beneficios otorgados por el DNU 320/2020.

I.- CONTRATOS ALCANZADOS

El artículo 9° del DNU 320/2020 establece que las previsiones del mismo serán aplicadas sobre los siguientes contratos de locación:

1. Inmuebles destinados a vivienda única, urbana o rural.
2. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. Inmuebles alquilados por monotributistas, que sean destinados a la prestación de servicios, comercio o industria.
6. Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), conforme lo regulado por la ley 24467, que sean destinados a la prestación de servicios, comercio o industria.
8. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

Por su parte, el artículo 11° establece dos clases de contratos locativos de inmuebles que quedan excluidos de los beneficios otorgados por el DNU 320/2020. Se trata de:

• (i) Contratos de arrendamiento y aparcería rural regulados por la ley 13.246, excepto en el caso referido en el ítem 1.-4) del presente
• (ii) Contratos de locación temporaria regulados por el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (sedes de embajadas, consulados y habitación de su personal extranjero; locaciones turísticas o de descanso menores a tres meses; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en predios feriales).

Entonces, del juego de ambos artículos del DNU en análisis vemos que el mismo alcanza a todos los contratos locativos de:

• a) Vivienda en todas sus variantes, siempre que sea permanente;
• b) Inmuebles para actividades culturales o comunitarias;
• c) Inmuebles rurales, siempre que sean para pequeñas explotaciones (porque la regla del arrendamiento o aparcería rural es su exclusión del DNU 320/2020);
• d) Inmuebles con destino profesional, alquilados por un profesional autónomo;
• e) Inmuebles con destino comercial o industrial, o prestación de servicios, siempre que sean alquilados por monotributistas o MiPyME (conforme se definen en la ley de PyMES);
• f) Inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas.
  
  

II.- BENEFICIOS OTORGADOS

El DNU 320/2020 otorga los siguientes beneficios a los locatarios de los contratos referidos en 1 del presente:

II.1. SUSPENSIÓN DE DESALOJOS

El artículo 2° del decreto dispone la suspensión hasta el 30/09/2020 de los procesos de ejecución de sentencias de desalojo, siempre que la causal fuere falta de pago y el inmueble se encuentre bajo la tenencia del locatario, sus continuadores, sucesores por causa de muerte o sublocatarios.

Nota: conforme el art. 1190 de Código Civil y Comercial de la Nación, continuador es quien habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

La suspensión alcanza inclusive a los lanzamientos ya ordenados judicialmente, pero que no se hubieren realizado al 29/03/2020.

Por lógica, el DNU en análisis suspendió hasta el 30/09/2020 los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia referidos.

II.2. PRÓRROGA DE CONTRATOS

El artículo 3° del DNU 320/2020 dispone la prórroga hasta el 30/09/2020 de la vigencia de los contratos referidos en 1 del presente análisis, distinguiendo siempre que:

1. vencieren entre el 20/03/2020 y el 29/09/2020;
2. el inmueble se encuentre bajo la tenencia del locatario, sus continuadores, sucesores por causa de muerte o sublocatarios.

Dispone también el art. 3° del decreto en análisis, que la prórroga es extensiva a los contratos alcanzados por el artículo 1218 del CCyC, o sea aquellos contratos de locación con plazo vencido, pero en el cual las partes continúan la relación. Se entiende que en este caso no se trata de contratos vencidos a partir del 20/03/2020, si no con anterioridad.

Es importante destacar que la prórroga contractual dispuesta por el DNU, es obligatoria para el locador pero no para el locatario, quien podrá mantener el plazo de vencimiento pactado o prorrogar el mismo por menor tiempo al autorizado. Para ello deberá notificar fehacientemente al locador con una anticipación mínima de 15 días corridos a la fecha de vencimiento pactada, de ser posible.

Finalmente, el citado artículo –en coincidencia con el art. 5° del decreto presidencial- establece que durante el plazo de prórroga subsistirán las obligaciones asumidas por el fiador; no siendo de aplicación lo dispuesto en los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del CCyC.

Nota: el art. 1225 del CCyC establece -en lo concerniente al punto en análisis- que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación y que la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato deberá contar con el consentimiento expreso del fiador para obligarlo.

Por su parte, el art. 1596 incisos b) y d) del CCyC establece –también respecto al punto en análisis-como causales especiales de extinción de la fianza: b) la prórroga del vencimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador y d) si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor, transcurridos 60 días de ser requerido por el fiador, o deja perimir la instancia.

II.3. CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES

Conforme el artículo 4° del DNU 320/2020, los precios de los alquileres de contratos referidos en I. del presente quedarán congelados hasta el 30/09/2020 a igual valor al del mes de marzo 2020.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas contractualmente por los locatarios, se regirán por los respectivos contratos.

Como excepción al congelamiento de alquileres, el artículo 10° del decreto presidencial excluye de las previsiones del art. 4° a los contratos de locación cuyos locadores dependan del canon contractualmente acordado para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente; lo que deberá ser acreditado.

Luego, conforme el artículo 6° del DNU en análisis, la deuda que se genere por diferencia entre el canon locativo que debería abonarse conforme contrato y el realmente abonado por el congelamiento de precios, deberá ser pagada por el locatario en 3 a 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, pagaderas la primera de ellas en la misma fecha que corresponda al pago del canon locativo de octubre 2020 y las restantes en los siguientes vencimientos; aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses compensatorios, moratorios, punitorios ni ninguna penalidad contractual sobre la deuda referida en el párrafo precedente. Las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin aplicación de lo dispuesto en los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del CCyC (ver nota en II.2).

Finalmente, establece el artículo 6° del DNU en análisis, que las partes podrán pactar –respecto de la deuda- una forma de pago diferente, siempre que no resulte más gravosa para el locatario.

II.4. DEUDAS POR FALTA DE PAGO

El artículo 7° del DNU 320/2020 dispone que las deudas generadas entre el 29/03/2020 y el 30/09/2020, originadas en falta de pago, pagos parciales o fuera de término, deberán abonarse en 3 a 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, pagaderas la primera de ellas en la misma fecha que corresponda al pago del canon locativo de octubre 2020.

Con respecto a los intereses, a diferencia de las deudas por congelamiento de los alquileres, en este caso podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para los plazos fijos en pesos a 30 días que paga el Banco de la Nación Argentina.

Pero, no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna penalidad.

Las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin aplicación de lo dispuesto en los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del CCyC (ver nota en II.2).

Establece también el artículo en análisis que las partes podrán pactar –respecto de la deuda- una forma de pago diferente, siempre que no resulte más gravosa para el locatario.

Finalmente, dispone que entre el 29/03/2020 y 30/09/2020 no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del CCyC, que establece el derecho del locador de resolver el contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos. Por lo tanto, entre el 29/03/2020 y el 30/09/2020 los locadores no podrán resolver los contratos de locación por mora de los locatarios en el pago, ni por ende iniciar juicios de desalojo por tal causal.

III. OTRAS PREVISIONES

El artículo 8° del DNU 320/2020 obliga al locador a comunicar al locatario, hasta el 17/04/2020, los datos necesarios para bancarizar los pagos que deban realizarse en virtud del contrato.

Aunque el decreto no lo mencione, obviamente los comprobantes de depósito o transferencia servirán como constancia de pago hasta –al menos- la extensión del recibo formal. Por tal razón, es aconsejable que los locatarios conserven tales comprobantes.

Por su parte, el artículo 12° del DNU en análisis, suspende hasta el 28/03/2021 la posibilidad de las partes de un contrato de locación alcanzado por el DNU, de iniciar –o continuar- un proceso de mediación optativo, previo a un juicio de ejecución o desalojo.

Si bien los procesos ejecutivos de alquileres y de desalojo no requieren la tramitación obligatoria de un proceso de mediación previa regulado por la ley 26589, sino que es optativo para el reclamante conforme su artículo 6°, entendemos exagerado e infundado el plazo de suspensión anual dispuesto por el DNU 320/2020. Ello por contraposición con la suspensión de procesos de ejecución de sentencia de desalojo (conforme vimos en II.1) y la suspensión de lo dispuesto por el art. 1219 inciso c) del CCyC (resolución contractual por falta de pago, tratado en II.4 in fine) que rigen solamente hasta el 30/09/2020.